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彭某诉叶某房屋买卖合同纠纷案
更新时间：2017-11-14 12:41:45 字号：T|T
基本案情原告：彭某被告：叶某第三人：肖某，与被告系夫妻关系。1998年8月，因修建某市实验中学教师楼，被告迁至某市新安镇某街******横街建
基本案情
原告：彭某
被告：叶某
第三人：肖某，与被告系夫妻关系。
1998年8月，因修建某市实验中学教师楼，被告迁至某市新安镇某街******横街建造私人住房，占地面积120平方米，其中购买土地（使用权）60平方米，被告支付对价9000元。被告与第三人系夫妻关系，涉案房屋为被告与第三人夫妻共同财产，该房屋未办理房屋所有权证及土地使用权证。
2006年8月17日，原、被告通过平等协商，自愿签订了《房屋买卖协议》和“房屋买卖补充协议”，其主要内容为被告将其所有的位于某街******横街100号的房屋，以20万的******出让给原告，涉案房屋面积380平方米。并约定由被告搬离房屋权属证书，原告给付办证费用，被告不再收取任何费用。次日，原告向被告给付了购房款20万元，被告向原告交付了涉案房屋。现涉案房屋正在办理房屋所有权证及土地使用权证。
此外，原、被告原来均系某村村委会村民。2006年5月，该村全体村民集体“农转非”，而其土地全部由市人民政府收购储备。现原、被告均为某社区居民委员会居民。2008年3月5日，第三人肖某提起诉讼，请确认“房屋买卖协议”无效，后撤诉。
裁判要旨
关于房屋买卖协议是否有效，是否应当继续履行。根据《******人民法院关于贯彻执行<中华中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有相同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，由擅自处分共有财产的人赔偿。”2008年肖某知道叶某卖房一事后，曾经提起诉讼要求确认房屋买卖协议无效，但后来又撤诉。且肖某在此后长达六年时间内都未提出异议，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”故买卖双方应当继续履行合同。
关于房屋买卖转让协议是否违反了国家对宅基地流转的管理规定。该房屋所占地已经由政府按照全部收储、分布实施的原则进行收购储备，只是国有土地使用证并未办理下来，且买卖双方均已进行农转非安置，故该协议违反国家对宅基地流转的管理规定的依据不足。
律师观点
彭某对涉案房屋不构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》******百零六条******款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的受让人取得该不动产或动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的******转让；（3）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”由于房屋未进行登记，故彭某对本案所涉房屋不构成善意取得。
（二）涉案土地无土地使用证，其宅基地性质未经有关部门变更登记，仍宅基地性质而非国有土地。
根据我国土地管理法的相关规定，我国土地性质、用途由国家统一安排规划，若土地性质变更的必须经过权属审核后进行变更登记，并颁发权利证书，否则不具有法律效力。在无任何证据证明土地变性的情况下，不能认定涉案房屋已经转变为国有土地。
判决结果
1、原告彭某与被告叶某于2006年8月17日签订的《房屋买卖协议》和《房屋买卖补充协议》有效，并继续履行。
2、驳回原告其他诉讼请求。
原告：彭某
被告：叶某
第三人：肖某，与被告系夫妻关系。
1998年8月，因修建某市实验中学教师楼，被告迁至某市新安镇某街******横街建造私人住房，占地面积120平方米，其中购买土地（使用权）60平方米，被告支付对价9000元。被告与第三人系夫妻关系，涉案房屋为被告与第三人夫妻共同财产，该房屋未办理房屋所有权证及土地使用权证。
2006年8月17日，原、被告通过平等协商，自愿签订了《房屋买卖协议》和“房屋买卖补充协议”，其主要内容为被告将其所有的位于某街******横街100号的房屋，以20万的******出让给原告，涉案房屋面积380平方米。并约定由被告搬离房屋权属证书，原告给付办证费用，被告不再收取任何费用。次日，原告向被告给付了购房款20万元，被告向原告交付了涉案房屋。现涉案房屋正在办理房屋所有权证及土地使用权证。
此外，原、被告原来均系某村村委会村民。2006年5月，该村全体村民集体“农转非”，而其土地全部由市人民政府收购储备。现原、被告均为某社区居民委员会居民。2008年3月5日，第三人肖某提起诉讼，请确认“房屋买卖协议”无效，后撤诉。
裁判要旨
关于房屋买卖协议是否有效，是否应当继续履行。根据《******人民法院关于贯彻执行<中华中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有相同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，由擅自处分共有财产的人赔偿。”2008年肖某知道叶某卖房一事后，曾经提起诉讼要求确认房屋买卖协议无效，但后来又撤诉。且肖某在此后长达六年时间内都未提出异议，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”故买卖双方应当继续履行合同。
关于房屋买卖转让协议是否违反了国家对宅基地流转的管理规定。该房屋所占地已经由政府按照全部收储、分布实施的原则进行收购储备，只是国有土地使用证并未办理下来，且买卖双方均已进行农转非安置，故该协议违反国家对宅基地流转的管理规定的依据不足。
律师观点
彭某对涉案房屋不构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》******百零六条******款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的受让人取得该不动产或动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的******转让；（3）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”由于房屋未进行登记，故彭某对本案所涉房屋不构成善意取得。
（二）涉案土地无土地使用证，其宅基地性质未经有关部门变更登记，仍宅基地性质而非国有土地。
根据我国土地管理法的相关规定，我国土地性质、用途由国家统一安排规划，若土地性质变更的必须经过权属审核后进行变更登记，并颁发权利证书，否则不具有法律效力。在无任何证据证明土地变性的情况下，不能认定涉案房屋已经转变为国有土地。
判决结果
1、原告彭某与被告叶某于2006年8月17日签订的《房屋买卖协议》和《房屋买卖补充协议》有效，并继续履行。
2、驳回原告其他诉讼请求。
